楼市新政策之下或现虹吸效应 市场分化或加大

• 2023-09-01 10:06:18 来源：大洋网

8月30日，广州、深圳两个一线城市落实“认房不认贷”政策。8月31日，央行、金融监管总局又发出调整优化差别化住房信贷政策的通知，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房最低首付款比例统一为不低于30%，可以新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

(资料图片)

“广州认房不认贷落地之后，最明显的变化是之前一直在观望的现在入市了。”在位于长隆万博板块的越秀·万博·瑞麓府，一位置业顾问告诉记者，8月30日当天新政官宣后几个小时他们就成交了4套。而在位于广州南站板块的广州城投·岭南府，则在8月30日的深夜还迎来了上门刷卡的客户。

业内人士表示，预计“认房不认贷”政策带来的虹吸效应将进一步加大市场的分化，置换购买力将继续向优势地段集中。

市场直击

有置业者新政当日刷卡

记者走访多个项目了解到，由于连日来都是工作日，整个市场人气回暖情况尚待周末及“金九”验证，但持币待购的置业者们开始入市的现象较为明显。除此之外，属于“认房不认贷”重点惠及对象的外地有房客户咨询量也明显增加。多个项目在8月30日新政官宣当天就有置业者直接过来刷卡。

整体来看，无论是人气回暖还是集中成交，仍然延续了此前的分化趋势：即综合性强、性价比高的项目率先感受到了市场温度的回升，远郊项目则未见明显起色。

应对政策带来的置业心态变化，开发商在策略上则明显积极了起来。据中地行数据显示，广州在9月将迎来23个项目推新，创下年内小高峰。在位于广钢南区的珠江·广钢花城，项目相关人士告诉记者，他们也将加推时间提前到了本周末，抢占营销节点。

“七八月份，虽然政策氛围开始转暖，但由于未正式落地，反而市场的观望情绪是最为浓郁的。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，广州7月网签量只有4600套，8月截至29日更是只有3100多套，创下了十年历史同期的低位，目前观望气氛已被打破，将支撑起“金九银十”期间的市场信心。

市场走势

广州楼市15年“市场底”支撑力仍在

广州率先落地“认房不认贷”政策后，深圳同日，武汉、中山等城市第二日也宣布落实“认房不认贷”政策。一线城市的风向标作用，也提振了对房地产市场走势的信心。

核心城市、核心地段的优质房产项目一向被认为是优质资产。以广州的情况来看，楼市整体表现依然极有韧性。合富研究院的统计数据显示，上半年广州商品住宅月均成交约70万㎡，处于近15年的“市场底”状态。本轮市场调整的时间周期较以往更长，由2022年1月起计，至今时长已达20个月。不过广州刚性购买力对市场的支撑仍然存在，“市场底”仍然未破。

自年初以来，中心城区优质物业的成交及价格水平仍然保持稳定；而远郊区域库存开始出现回落趋势，6月库存规模较年初减少约1成。

广州市房地产中介协会发布的最新数据显示，8月，广州市二手住宅整体网签宗数和面积分别为8156宗和82.23万平方米，环比微增0.74%和1.37%，同比增长3.37%和5.41%。虽然增长幅度很小，但终止了自今年4月以来逐月下降的态势。

随着政策加速落地，市场整体成交气氛有望重新活跃。中指研究院华南分院总经理杨红侠表示，“认房不认贷”政策有助于稳定市场预期，夯实市场复苏的基础。中指研究院市场研究总监陈文静则表示，预计后续一二线城市需求端政策还将大概率继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开。如果后续政策力度较大，市场将得到明显改善。

板块选择

优势地段项目备受置换型购房者青睐

认房不认贷政策带来的改善需求释放，也会进一步加剧市场的分化。低能级城市的购买力会被高能级城市虹吸，广州外围区的购买力，被中心区虹吸。如果在这些地方有房产，可以抓住市场购置成本降低的机会完成置换，从非核心板块换到核心板块，从小面积刚需盘换到高品质改善户型。

从今年以来的成交数据来看，在一手市场，中心区优质地段相较普通地段，更受购房者青睐，项目资金回笼优势明显增加。郊区购买力则在向第三产业核心地段，如番禺万博、黄埔临港经济区、科学城板块聚拢。二手市场上，中心区与郊区的价格差距扩大。土地市场上，房企摘取“优质地段”土地的目标明确。

由供货与人口分布的关系看，中心区“供应吃紧”情况仍存在，尤其是受主流改善型买家青睐的500万~800万元总价的房产供应量持续紧缺，这是中心区楼市保持稳定的基础。合富研究院统计数据显示，上半年珠江新城、天河北、琶洲、金融城等核心区域以及天河公园、客村、员村-车陂、海珠湖-赤岗、白鹅潭、广船、后天河北等次核心区域代表项目“月均销售额”能够达到2亿元以上，广钢新城、奥体广氮、海珠西部、花地湾、嘉禾望岗等成熟发展区域虽然区位优势稍弱于核心区域，但促销对其销售行情也产生了良好的促进作用。

具有“优势地段+稀缺景观资源”的项目受到置换型购房者的欢迎，上半年广州千万级别豪宅大多具有这些特点，成交近2300套，环比升35%，同比升了60%。

成本核算

购房成本处低位置换迎好时机

从购房成本来看，当前对于房产置换而言，的确是较为难得的窗口期。

以售出总价300万元的二手房，购入总价600万元的新房为例。

首付：

根据当前规定首付从四成降至三成，即从240万元降至180万元；如果首付进一步降低至两成，则为120万元。

利息：

当前房贷利率水平正处于多年来低位。按贷款300万元30年商业贷款计算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，如果按照首套执行房贷利率，30年下来可以省下的总利息达到近60万元，月供则可省下超千元。

税费：

容易被忽视的是，根据《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。以上述案例为例，则可以在购入新房之后申请退税，金额约为3万元。

在现有住房的情况下，置换房屋是该先卖房还是先买房？

在目前市场价格相对保持平稳，且有认房不认贷的政策情况下，从过渡、换房成本、税费等多方考量，先卖房，再买房，成本更低。因为卖完后可以按首套房成本来买房，且有贷款利率和契税的差别，支出更少。

在置换购房过程中，现阶段适合多看房多了解市场。

在政策不断落地的过程中，形势多会慢慢变化，要随时掌握市场信息。如果有合适的物业，可以先确定意向，目前不少房企都有配合购房者卖一买一的措施，比如分期付款，延长签约交易时间等。

文：广州日报全媒体记者刘丽琴、龙乐乐

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