第四代住宅“呼之欲出” 改善户型成主流

• 2023-08-17 11:57:10 来源：大洋网

近日，楼市推新节奏加快，新盘新品不断亮相。从全新开放的住宅项目来看，为应对新房市场改善型客户成为主流的变化，新上市产品和户型的设计也在持续更新迭代，全四房改善型项目越来越多。与此同时，一些设计规范也在适应新形势的需求而进行调整。日前，广州发布了《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》，鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间，将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15％放宽至20％。从设计趋势来看，实用率和得房率变得越来越高，也让购房者更加得“利”。

未来住宅实用率和得房率有望普遍提高

(资料图)

近日，《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》在广州市规划和自然资源局网站公示，鼓励住宅套内设置入户花园大阳台。此前，《进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第三批）》也有对建筑设计的相关规定进行修改。关于飘窗的最大进深、阳台的设计、公摊面积的计算方式等规定的变化，将对未来的项目、户型规划设计产生不小的影响。同一户型中，阳台、入户花园、飘窗台等面积更大了，而以上这些面积，或只算一半建筑面积，或完全不计算，也将大大提升广州未来住宅的使用率。

有房企的设计负责人对记者表示，以新的容积率计算办法来看，会有两个方面的主要影响。一是，未来住宅阳台将越来越大。这与国家推动第四代住宅相关，第四代住宅的明显标志就是大面积阳台，有推动大面积阳台变为空中花园的趋势。广州允许设置开敞率不低于40%、不限制进深的阳台，阳台越来越大，舒适性将增加。飘窗的进深进一步扩大，室内飘窗将更大，空间感也更好更舒适。二是，新的办法其实相当于让“利”于民。屋面的梯屋、设备房、首层电房等将不计容积率，如果不计容则有机会不计入公摊面积，对于业主而言，未来真实得房率则更高。

广州市房协专家邓浩志表示，实用率更高，得房率更高，也从另一个角度解决了购房者以往普遍担心的住房公摊面积过大的问题，能让购房客户有更好的获得感，变相也解决了高公摊低使用率的问题。同时，产品实用率更高，相当于住宅变相“降价”。比如，以往四房单位必需120m2以上，而现在标准的四房单位八九十平方米已可以满足。同等功能户型面积更小，相当于客户购房的总成本下降了，购房者的压力也会随之下降。

产品阳台、飘窗等设计进一步扩大。

新上市项目呈现三个设计新趋势

从市场来看，七八月全新亮相的项目不少，广州建筑工程容积率计算新的办法还在征求意见中，但新上市项目的设计已经出现阳台、飘窗进一步扩大，得房率不断提升，公共区域品质提升、配置趋向酒店化等新趋势。

据记者了解，在改善型客户成为市场主流之后，其置业特征和专业性也发生了明显变化。根据克而瑞发布的数据， 2023年上半年，三房产品的成交主力地位得以巩固，成交套数占比56.7%，较去年提升0.9个百分点；四房产品保持快速增长趋势，上半年成交套数占比较2022年继续提升3.4个百分点至26.4%，三房四房加起来就超过总量的80%。

产品阳台、飘窗等设计进一步扩大。

趋势一

阳台、飘窗尺度再提升

以近期新上市项目来看，基本以改善型产品为主流，广州地铁地产云庐、龙湖御湖境、珠江·右岸、珠实·西关都荟等项目甚至是纯四房改善户型。

改善型买家对于居住空间和面积要求较高，因此不少新项目的南向面宽更大。可以提升空间尺度感和视野开阔性的阳台、飘窗得到进一步的开发。比如，云庐的景观阳台长达8~9米，而上周亮相的龙湖御湖境143平方米的户型，阳台长达8.5米。面积最大的190平方米户型，设计了南北双阳台，南向阳台长9.4米、宽2.2米，运动休闲在此都能实现。

新方向：通过增加阳台、入户花园等设计提升套内使用面积，目前已经是广州房企的主流选择。这次建筑规范的重新调整，明确了这种设计符合要求，这也意味着，未来所有房地产项目都会跟进这种新设计规范，所以产品一定会按“定格”设计最大的“赠送面积”。

趋势二

面积空间利用更淋漓尽致

近期新项目虽然多是改善型项目，但面积空间利用比刚需项目更淋漓尽致。以望江改善型产品为主的珠江·右岸，通过配置约2.2米进深和最长约9米的阳台、约270°转角厅转角窗等，赠送面积占比达到20%。

新方向：对于购房者而言，同等的建筑面积获得了更高的使用率，肯定更受欢迎。按照旧的建筑规范，一般30层高的住宅项目，平均使用率在80%左右，随着阳台、花池等灵活空间的出现、普及并扩大，目前最高得房率已经可以达到90%以上。以往80多平方米只能做2房1厅，而新的设计80多平方米已经能做4房2厅2卫。

趋势三

公共区域品质提升 配置酒店化

大部分刚需客群更多关注产品套内的质量，但现在的改善型买家对公共品质、归家动线上的各个空间关注度越来越高了。因此，可以看到，新项目更加关注公共空间的品质，从入口的门头到归家大堂，归家动线现在已经是许多项目的标配了。归家动线上的各个空间成为产品打造的首要发力点。

新鸿基南站ICC项目住宅峻銮在入口处就是按照酒店落客区来设计的，穿过五星级酒店式入户大堂步入多功能会所，以传统屏风为设计灵感的立柱带来归家的仪式感。

而云庐、龙湖御湖境项目的入门门头，都显得气势恢宏。龙湖御湖境的双庭院下沉式会所，也是借鉴 “超五星级酒店”的设计理念，设置了行政酒廊、健身俱乐部、私人影院等7大功能空间。

新方向：居住生活越来越关注配套和服务，除常规的健身、儿童及会客外，如书吧、茶室等功能也越来越多。现在，轻会所的设计在刚改产品中越来越普遍，利用室内、室外、架空层和地下等空间做泛会所，并呈现以星级酒店为标准的设计趋势。

文、图/广州日报全媒体记者刘丽琴

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